Imaginez : une famille séjourne chez vous pendant votre absence et, en échange, vous séjournez chez quelqu’un d’autre. Aucun argent ne circule entre les familles. Les plateformes d’échange de logements organisent précisément cela, généralement moyennant un abonnement annuel. Les échanges simultanés étant difficiles à organiser (la famille du mas provençal dont vous rêvez n’a peut-être aucune envie de découvrir votre rue en janvier), les plateformes modernes utilisent une monnaie à jetons : vous gagnez des jetons en accueillant des voyageurs et les dépensez en voyageant. Ces jetons ne peuvent être convertis en argent ni utilisés ailleurs. La plateforme que j’étudie compte plus de 200 000 utilisateurs par an dans 150 pays. On retrouve aussi ces monnaies dans des contextes très différents : attribution de cours en MBA, dons aux banques alimentaires, garde d’enfants ou échanges de biens d’occasion.
Cette monnaie pose une question familière : combien de jetons une nuit dans chaque logement doit-elle coûter ? Contrairement aux systèmes d’allocation les plus connus, les utilisateurs gagnent ici des jetons en fournissant les biens mêmes qui sont alloués. Pensez à un bel appartement à New York et à un logement modeste dans une petite ville. L’intuition de l’économiste veut que les prix équilibrent l’offre et la demande : les logements recherchés devraient être chers, les autres bon marché. Sur les marchés ordinaires, des prix élevés sont essentiels pour attirer davantage d’offre. Pourtant, les plateformes d’échange font souvent l’inverse : elles resserrent les écarts de prix, bien en deçà des niveaux qui équilibreraient le marché. La demande excédentaire est alors rationnée, principalement selon le moment où les demandes sont adressées. Certaines fixent même un prix unique pour tous les logements. Se trompent-elles ?
Quand des prix plus bas stimulent l’offre
Les jetons ne permettent d’acheter qu’une chose : des séjours. Et, hélas, nous ne pouvons pas partir indéfiniment. Supposons que les prix équilibrent le marché et prenons la propriétaire d’un appartement très recherché à New York. Chaque accueil lui rapporte bien plus de jetons qu’un séjour typique ne lui en coûte. Après quelques réservations, elle peut en avoir plus qu’elle ne pourra en dépenser. Or, accueillir demande du travail : ménage, remise des clés, ouverture de son logement à des inconnus. Dès qu’elle a assez de jetons, elle s’arrête.
Certains hôtes le disent eux-mêmes lorsqu’ils refusent une demande : « Notre petit appartement à Paris [est] très demandé, nous avons donc déjà assez de jetons. Inutile d’en accumuler trop si nous n’avons pas le temps de les utiliser. Bonne recherche et bons échanges ! » Certains lecteurs reconnaîtront la coopérative de garde d’enfants de Capitol Hill évoquée par Krugman : trop de monnaie à jetons avait laissé de nombreux couples avec plus de coupons que nécessaire, et trop peu disposés à garder des enfants. La même logique de satiété apparaît ici, mais à travers les prix relatifs plutôt que la quantité totale de monnaie.
Un prix plus élevé en jetons produit donc deux effets opposés. Il rend l’accueil d’une nuit donnée plus rémunérateur : c’est l’effet de substitution habituel. Mais il permet aussi de financer les séjours souhaités en accueillant moins de nuits : l’effet de revenu joue en sens inverse. Lorsqu’il est assez fort, baisser les prix peut accroître l’offre plutôt que la réduire.
Pour tester cette idée, je combine plus de dix ans de données sur les demandes, réservations et transferts de jetons avec des méthodes quasi expérimentales. Les effets de revenu sont importants : un même hôte offre moins d’un sixième du nombre de nuits lorsqu’il dispose d’un stock modéré de jetons que lorsqu’il en a peu. Des gains de jetons imprévus réduisent aussi causalement l’accueil. Le test le plus net vient d’une réforme qui a fortement resserré les prix : ceux des logements les plus chers ont baissé d’au moins 30 %, les autres restant presque inchangés. Une étude d’événement en différences de différences montre que les logements dont le prix a baissé ont progressivement accru leur offre d’environ un quart en trois ans. L’inverse de ce que l’on attendrait habituellement d’un encadrement des loyers !
Le rationnement inquiète les économistes pour une autre raison : les prix peuvent orienter les biens rares vers ceux qui les valorisent le plus. Mais la disposition à payer reflète aussi la capacité à payer. Une famille à la campagne peut valoriser un séjour à New York davantage qu’une famille vivant déjà dans une métropole riche en musées et restaurants. Si les prix en jetons varient fortement, elle risque pourtant de ne pas pouvoir se l’offrir. Dans le modèle, le rationnement peut donc améliorer l’allocation sous les configurations de préférences qui produisent l’effet sur l’offre. Je ne peux pas mesurer empiriquement cet effet complet sur le bien-être, mais je trouve peu de signes d’effets indésirables évidents : l’adéquation entre la taille du logement et celle du groupe s’améliore légèrement ; les notes, indicateur de l’effort des hôtes, évoluent à peine ; et, fait frappant, les hôtes concernés ne quittent pas la plateforme.
Pourquoi ne pas louer sur Airbnb ?
Ce dernier constat soulève une question plus profonde. Si un beau logement rapporte relativement peu de jetons, pourquoi ne pas le proposer sur Airbnb, où il rapporte de l’argent ? À partir des données collectées par Inside Airbnb dans 107 destinations principalement urbaines, j’apparie les logements de la plateforme aux annonces Airbnb à l’aide d’un modèle hédonique. Je calcule ensuite ce que chaque utilisateur aurait gagné en réalisant les mêmes séjours comme hôte et comme voyageur sur Airbnb. Les montants sont loin d’être négligeables : 38 % des utilisateurs renoncent, au moins une fois, à 500 dollars ou plus sur une seule semaine d’échanges, nets d’impôts et de frais. Parmi les propriétaires de logements de grande valeur, plus de la moitié renoncent au moins une fois à 1 000 dollars ou plus. Pourtant, ils continuent à échanger, et les hôtes concernés sont restés après la réforme.
Cela devient moins étonnant si l’on admet que les deux plateformes créent des attentes différentes. Sur la plateforme d’échange, chaque voyageur est aussi un hôte : il connaît l’effort demandé et s’attend à être accueilli dans un logement familial plutôt qu’à arriver à l’hôtel. Beaucoup de familles peuvent donc préférer accueillir dans le cadre d’un échange plutôt que louer leur logement à des clients, tout en étant heureuses de séjourner elles-mêmes dans un Airbnb.
L’offre d’Airbnb va dans le sens de cette différence. Selon mes estimations, jusqu’à 90 % des transactions ne concernent pas des logements pouvant raisonnablement être considérés comme des résidences personnelles, ce qui concorde avec des attentes plus proches de l’hôtellerie. La plateforme d’échange, elle, est essentiellement réservée aux résidences personnelles. Dans les segments destinés aux familles, comme les logements avec jardin, au moins trois chambres ou des équipements pour enfants, elle dépasse même Airbnb en nombre absolu. Voilà une quantité remarquable de logements inoccupés mise à profit.
Ce que cela nous apprend sur les marchés
L’ambition initiale de l’économie du partage était précisément de mobiliser des ressources inutilisées grâce aux échanges entre particuliers. Les plateformes où les échanges se font contre de l’argent ont atteint une échelle immense, mais une grande part de leur offre provient de logements dédiés à la location de courte durée plutôt que de résidences personnelles inoccupées. Cela peut peser sur les marchés du logement et les quartiers, tout en atténuant la dimension personnelle des échanges. Les communautés fondées sur le don préservent cette dimension humaine, mais peinent à gérer les comportements de passager clandestin et des normes ambiguës. L’échange de logements offre une voie intermédiaire viable : les plateformes peuvent recourir à des incitations tout en limitant la recherche du profit, et fonctionner à grande échelle.
Il ne s’agit pas de remplacer les marchés. L’argent est particulièrement efficace pour mobiliser l’offre. On imagine mal l’échange de logements susciter l’afflux d’hébergements que les incitations monétaires peuvent attirer dans une ville pour le réveillon. Et parfois, l’anonymat d’une transaction marchande est exactement ce que je recherche. En rentrant épuisé d’une conférence, ou pour une étape d’une nuit sur un long trajet, je peux préférer un hôtel ou un Airbnb, où la transaction est simple et impersonnelle. Pour une semaine tranquille en famille, je peux préférer l’inverse : le véritable logement de quelqu’un et la relation plus personnelle qui accompagne l’échange.
La leçon générale est qu’aucune forme d’échange n’est la meilleure en toute circonstance. Les enseignements des marchés traditionnels ne se transposent pas automatiquement aux marchés sans argent : des outils familiers peuvent produire des effets inattendus, et le contrôle des prix peut même accroître l’offre. Par ailleurs, les marchés qui remplacent une partie des incitations monétaires par la réciprocité et la confiance ne sont pas de simples curiosités. Beaucoup y tiennent, et ils peuvent prospérer à grande échelle aux côtés des solutions monétaires. Comprendre quand chaque forme d’échange fonctionne bien, et comment l’organiser, me semble une question particulièrement intéressante pour la conception des marchés.
L'auteur remercie ses directeurs de recherche Olivier Tercieux et Liam Wren-Lewis pour leur excellente supervision, ainsi que la plateforme pour le partage de ses données. Article complet : "Pricing in markets without money: Theory and evidence from home exchanges."
Julius Goedde est lauréat d'une mention spéciale du Prix de thèse d'économie 2026 de l'AFSE.